Vente de terrain : trois moyens de réduire votre imposition
Par principe, la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain est imposable, qu’il soit constructible ou pas. Vous pouvez toutefois réduire son montant imposable ou profiter d’une exonération dans certaines situations. Zoom sur trois d’entre elles.
Réduire votre plus-value imposable
La plus-value réalisée lorsque vous vendez un terrain plus cher que vous l’avez acquis supporte normalement 19% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux. En cas de vente d’un terrain à bâtir, vous êtes également redevable d’une surtaxe au taux maximal de 6%, si votre plus-value dépasse 50.000 euros. Soit, potentiellement, un taux global d’imposition de 42,2%.
Votre plus-value imposable est toutefois réduite d’un abattement si vous avez conservé votre terrain pendant plus de 5 ans avant de le revendre. Cet abattement progressif est le même que celui applicable à la plus-value réalisée en cas de vente d’un immeuble bâti. Il permet de vous exonérer totalement d’impôt en cas de vente d’un terrain détenu depuis plus de 22 ans, et de prélèvements sociaux si vous l’avez acquis depuis plus de 30 ans.
En revanche, si vous vendez avant, vous restez imposable sur une fraction de votre plus-value, Par exemple, en cas de vente d’un terrain détenu depuis 20 ans, vous restez soumis à l’impôt (au taux de 19%) sur 10% de votre plus-value, et aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2%) sur 75,25% de votre plus-value.
Bénéficier d’une exonération fiscale
Vous n’aurez pas d’impôt et de prélèvements sociaux à payer sur votre plus-value si le prix de vente de votre terrain ne dépasse pas 15.000 euros. Ce plafond s'apprécie bien par bien et non pas annuellement. En cas de cession d'un bien détenu en indivision, il s'apprécie au regard de chaque quote-part. En cas de cession par des époux, même communs en biens, il s'apprécie au regard de la quote-part de chaque époux.
Si vous êtes retraité ou invalide, vous serez également exonéré d’impôt sur votre plus-value, quel que soit son montant cette fois, si vos revenus sont inférieurs à certains plafonds. Pour une vente réalisée en 2022, vous profiterez de cette exonération si votre revenu fiscal de référence de 2020 (inscrit sur votre avis d’imposition 2021) n’a pas dépassé 11.120 euros pour la première part de quotient familial, plus 2.969 euros par demi-part supplémentaire. Vous y aurez droit même si c’est vous qui vendez le terrain et si c’est votre conjoint qui est retraité ou invalide.
Bon à savoir : L'expropriation d’un terrain pour cause d'utilité publique étant assimilée à une vente, la plus-value réalisée à cette occasion est, en principe, taxable suivant les règles habituelles. Toutefois, en raison du caractère forcé de la cession, la plus-value peut être totalement exonérée en cas de remploi de l'indemnité d'expropriation dans l'achat d'un bien immobilier dans un délai de 12 mois suivant sa perception.
Vendre à un organisme HLM
Jusqu’à la fin de l’année 2022, vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération exceptionnelle d’impôt et de prélèvements sociaux sur votre plus-value si vous vendez un terrain à bâtir à un organisme de logement social, qui s'engage à réaliser des logements sociaux ou des logements faisant l'objet d'un Bail Réel Solidaire dans un délai de dix ans. L’exonération s’applique également en cas de vente du terrain à une collectivité publique, en vue de sa rétrocession à un organisme de logement social sous un à trois ans. Ou encore en cas de vente à un autre acheteur qui s’engage à construire des logements sociaux sous 4 ans.
Mais attention, vous ne pouvez bénéficier de ce régime de faveur que si votre terrain n’est pas situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (liste disponible sur www.sig.ville.gouv.fr). De plus, l’exonération ne sera totale que si vous vendez à un organisme HLM dont le programme prévoit plus de 80% de logements sociaux. Dans le cas contraire, elle ne s’appliquera qu’au prorata de la surface des logements sociaux à construire par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.
