Bail commercial : quelle répartition pour les charges de l’immeuble ?
La répartition des charges entre le bailleur et le locataire liés par un bail commercial est réglementée par le Code de commerce afin d’éviter les conflits. La nature des charges détermine le payeur.
Les charges payées par le bailleur
La répartition des charges entre le bailleur et son locataire est l’un des points majeurs de tout bail commercial. Cette relation est encadrée par le Code du commerce mais également par la loi Pinel du 18 juin 2014. Elle établit par décret les éléments devant figurer dans le bail.
Ainsi, la forfaitisation des charges et la référence à un loyer « net de charges » sont désormais interdites. Les charges supportées en tant que bailleur sont listées à l’article R. 145-35 du Code de commerce.
Il s’agit :
- Des grosses réparations touchant le bâti du bien (voûte, mur porteur, couverture entière…) ;
- Des travaux de mise en conformité du local loué ou de l’immeuble ;
- De la contribution économique territoriale (CFE* et CVAE**) et des taxes et redevances liées à la propriété des locaux ;
- Les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
- Les charges, impôts, taxes, redevances portant sur les locaux vacants.
Toute clause du bail mettant à la charge du locataire une ou plusieurs de ces charges est réputée non écrite et opposable par le locataire. Tous les ans, vous devez également communiquer à votre locataire un état prévisionnel des travaux que vous comptez réaliser dans les 3 années suivantes, avec un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, avec leur coût.
Les charges payées par le locataire
De son côté, le locataire en signant un bail commercial s’engage à régler les dépenses d’eau, de gaz et d’électricité du local ainsi que l’ensemble des réparations liées à l’entretien courant du local (peinture, revêtement de sol, appareils de chauffage... Il doit également régler les dépenses d’équipement de la copropriété (quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien, travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique…).
La taxe foncière et l’ensemble des taxes additionnelles lié à cet impôt, la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères et toutes autres redevances liées à l’usage du local ou d’un service dont bénéficie le locataire sont également à sa charge.
* Cotisation foncière des entreprises (CFE).
** Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).