Gestion de patrimoine : le démembrement

Comprendre le démembrement

Le principe du démembrement est de diviser la pleine propriété d'un actif entre deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruit confère à son titulaire le droit de jouir de l'actif et d'en percevoir les revenus, tels que les loyers pour un bien immobilier ou les dividendes pour des actions. L'usufruitier a également le droit de céder ou de louer son usufruit à un tiers. La nue-propriété représente la propriété et le droit de disposer de l'actif à l'issue de la période d'usufruit. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne peut pas utiliser l'actif ni en percevoir les revenus. Cependant, une fois que l'usufruit prend fin, la pleine propriété lui est transférée.

Cas de figure courants

Démembrement de biens immobiliers pour optimiser la succession. Par exemple, un parent peut transmettre la nue-propriété d'une résidence à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Cela lui permet de continuer à occuper le bien ou bénéficier des loyers tout en préparant la transmission de celui-ci à ses héritiers. Démembrement de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour optimiser la fiscalité : l’investisseur peut acquérir la nue-propriété de parts de SCPI, la société de gestion s’occupe de trouver la contrepartie (l’acheteur de l’usufruit). Cela permet à l'investisseur de réduire son imposition sur les revenus fonciers par rapport à un investissement en pleine propriété, et il récupérera l’usufruit en fonction de la durée du démembrement qu’il aura choisi.