Loyers encadrés
Appliqué à tous les nouveaux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2018 dans certaines villes, l’encadrement des loyers définit un périmètre strict en matière de fixation du montant du loyer.
Encadrement des loyers, un dispositif prolongé
Il s’agissait de l’une des annonces majeures de l’été 2024 dans le secteur du logement. L’encadrement des loyers a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2025 dans sa version révisée. Cette mesure, instaurée par la loi Alur de 2014, vise à lutter contre les loyers excessifs dans 28 agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants. Chaque municipalité est libre d’adopter ou non cette réglementation. Les biens concernés sont les logements loués vides ou meublés, occupés en tant que résidence principale.
L’encadrement s’applique lors de la mise en location ou du renouvellement du bail. Pour fixer le niveau des loyers, la commune met en place un observatoire local. À partir de données représentatives du marché immobilier, un arrêté préfectoral est publié chaque année, fixant les plafonds de loyers au mètre carré de surface habitable. Les loyers peuvent alors être ajustés, avec une marge de hausse de 20 % ou de baisse jusqu’à 30 %.
Un dispositif modérant la hausse des loyers
Depuis sa première application à Paris en 2018, l’encadrement des loyers a montré des résultats positifs. Selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) publiée en avril 2024, le dispositif a permis de modérer la hausse des loyers dans la capitale. « En l'absence du dispositif d'encadrement, nous avons évalué que le loyer moyen entre juillet 2019 et juin 2023 aurait été de 1 533€, alors que le loyer moyen observé avec encadrement n'est que de 1 469€, soit une économie de 64€ par mois. Cela correspond à une modération de la hausse des loyers de -4,2% par rapport à la situation sans encadrement », précise l’APUR. Ce succès a incité d’autres villes comme Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier… à adopter le dispositif.
Des conséquences sur les investisseurs
Les investisseurs, concernés par cette mesure, peuvent toutefois s’affranchir en partie de l’encadrement des loyers grâce à une disposition spécifique : le complément de loyer. Ce supplément est permis lorsque le logement présente certaines caractéristiques particulières de localisation ou de confort. Dans ce cas, le bailleur peut fixer un complément de loyer au-dessus du loyer majoré. Ce complément est désormais plus strictement encadré par la loi sur le pouvoir d’achat du 17 août 2022, pour limiter les abus. Par exemple, si le logement présente des signes d’humidité sur certains murs, s’il est étiqueté F ou G dans sa consommation d’énergie ou doté d’un vis-à-vis de moins de 10 m², le complément de loyer est interdit. Sont également exclus les biens avec des infiltrations, des problèmes d’évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ou dotés de fenêtres laissant passer anormalement l’air, et cela même si l’appartement donne sur la tour Eiffel ou la basilique lyonnaise de Notre-Dame de Fourvière.
Malgré les craintes initiales d’une fuite des investisseurs, la réalité est plus contrastée. Selon la Fnaim, dans sa note de conjoncture de juin 2024, le rendement locatif brut à Lille, appliquant pourtant l’encadrement des loyers depuis plusieurs années, reste stable autour de 5 %.
