Vie en copropriété : attention aux troubles de voisinage
En copropriété, la proximité des locaux privatifs et l’existence d’espaces collectifs peuvent engendrer des litiges (bruits excessifs, encombrement des parties communes...). Les occupants de l’immeuble doivent veiller à ne pas créer de troubles anormaux de voisinage, sous peine de sanctions.
Les principaux problèmes de voisinage en copropriété
Souvent, le règlement de copropriété comporte des clauses concernant la tranquillité de l’immeuble. Toutefois, même s’il ne contient aucune indication à ce sujet, les copropriétaires peuvent être sanctionnés si leur comportement cause un trouble anormal de voisinage aux autres occupants.
Les décisions des tribunaux en la matière sont nombreuses et variées. Un copropriétaire a par exemple été condamné pour avoir installé sur sa terrasse un panneau publicitaire qui obstruait la vue sur la mer dont disposaient d’autres copropriétaires. Un autre l’a été pour avoir installé des claustras et du mobilier nuisant à l’ensoleillement et au calme de ses voisins. Une activité à l’origine de troubles excessifs peut aussi être sanctionnée, même si elle est autorisée par le règlement de copropriété. C’est souvent le cas pour les restaurants et les bars situés au pied des immeubles lorsqu’ils sont sources de nuisances sonores ou olfactives, diurnes ou nocturnes.
Bon à savoir : le règlement de copropriété peut interdire certains comportements comme installer un barbecue sur les balcons, garer des véhicules dans la cour commune, en réparer sur les parkings ou entreposer des objets dans le hall ou les couloirs. Il peut aussi interdire de troubler la tranquillité de l’immeuble par des bruits excessifs (musique, éclats de voix, aboiements...). Bien entendu, tous les occupants de la copropriété doivent respecter ces clauses et le syndic peut les y contraindre.
Les sanctions en cas de gêne excessive
L’auteur d’un trouble de voisinage est susceptible d’être condamné en justice à cesser l’activité source de nuisances et à verser des dommages et intérêts aux copropriétaires. Bien entendu, pour être considérées comme excessives, les nuisances doivent dépasser les inconvénients normaux inhérents au mode de vie en copropriété. Le juge apprécie, selon les circonstances (intensité, bruit, fréquence…), le caractère normal ou non du trouble de voisinage.
Par exemple, des bruits dus à une activité momentanée de bricolage en journée ne constituent pas un trouble anormal de voisinage. En revanche, un copropriétaire peut engager sa responsabilité s’il remplace les revêtements de sol de son appartement par des matériaux présentant une moins bonne qualité d’isolation phonique. Le trouble sonore peut aussi provenir de la simple usure du revêtement de sol, par exemple un parquet ancien qui émet des grincements très agressifs.
Bon à savoir : le règlement de copropriété ne peut pas interdire la détention d’animaux familiers dans l’immeuble. Toutefois, il peut obliger la tenue des chiens en laisse dans les parties communes.
L’indemnisation des troubles liés aux travaux
Les travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble peuvent causer un préjudice à certains copropriétaires. La valeur de leur lot peut en effet diminuer du fait d’un trouble de jouissance grave (bruits de chaudière, perte d’ensoleillement…) ou de dégradations. Dans ce cas, le copropriétaire lésé a droit à une indemnité (à chiffrer par un expert), dont la charge est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement à leur participation au coût des travaux (y compris celui qui subit le préjudice).
Pour les travaux de surélévation, la répartition s’opère selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. En cas de privation totale temporaire de son lot, le copropriétaire lésé peut même demander à l’AG une indemnité provisionnelle, à valoir sur le montant de son indemnisation définitive.
Servitude et mitoyenneté en copropriété
Les immeubles en copropriété sont assujettis aux mêmes règles de servitude et de mitoyenneté que les immeubles en monopropriété. Ils peuvent être soumis à une servitude légale (servitude d’accès au domaine public, par exemple) ou conventionnelle (droit de passage conclu avec un propriétaire voisin). Ils sont par ailleurs soumis aux règles qui régissent les propriétés mitoyennes pour leurs murs et clôtures partagés avec une propriété voisine. Ces servitudes et mitoyennetés imposent les mêmes contraintes juridiques aux syndicats de copropriétaires que celles imposées aux propriétaires individuels.
